Вопрос, сколько новостроек строится дольше, чем изначально заявляют застройщики, интересует каждого дольщика. Многие используют этот параметр как ключевой еще при выборе будущего дома. Хитрость в том, что показателей со сроками два, причем больше на слуху совсем не тот, на который в первую очередь стоит обращать внимание.
9 февраля 2021 года ИД «Коммерсант» провел крупную конференцию на тему «Итоги рынка недвижимости», в которой приняли участие как представители бизнеса, так и органов власти. Среди обсуждаемых тем была и про перенос сроков по столичным новостройкам, поднятая представителем Москомстройинвеста – комитета при правительстве Москвы, который курирует идущее в городе долевое строительство.
Карина Малхасян, заместитель председателя Москомстройинвеста:
«Доля столичных проектов, по которым зафиксировано продление срока передачи ключей в прошлом году, составила лишь 9,5%. Из 698 проектов сроки перенесены по 67. При этом в большинстве случаев сроки передачи переносились на незначительный период».
Некоторые телеграм-каналы и профильные группы соцсетей усомнились в правильности этих данных. А дело в том, что неделей раньше заместитель руководителя аналитического центра Дом.рф Никита Белоусов сообщил, что в Москве случаи переноса срока вводов за год участились на 36% и коснулись 189 домов.
То есть, показатели совсем другие. Но есть ли здесь противоречие? Давайте разбираться.
Сроки наступления каких событий в новостройках озвучивают аналитики
Начнем с того, что для каждой новостройки существует не один, а два срока, связанные с завершением работ по объекту.
- Первый срок – это срок ввода в эксплуатацию, когда новостройка получает РВЭ (разрешение на ввод в эксплуатацию). К этому моменту все строительные работы в доме уже завершены, инженерные коммуникации подключены и функционируют, а Мосгостройнадзор (ведомство, которое в Москве контролирует качество строительства) подтвердило, что новостройка построена строго по проекту и с соблюдением всех технических регламентов.
- Второй срок – срок передачи квартир дольщикам. Под ним подразумевается момент, начиная с которого дольщиков приглашают на приемку квартир в уже построенном доме, подписание передаточного акта и получение ключей. Он наступает позже ввода в эксплуатацию, а сколько времени проходит между этими сроками зависит от застройщика.
Иными словами, ввод в эксплуатацию – это момент, к которому полностью завершены все физические работы в доме, а передача квартир – дата, к которой закончено долевое строительство, в которое инвестировали дольщики.
Карина Малхасян из Москомстройинвеста говорит о втором сроке, а представитель Дом.рф – о первом.
Даже если застройщик не успевает вовремя сдать новостройку, за время, что еще есть до обещанного начала передачи дольщикам ключей, он может исправить все недочеты, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и начать выдавать ключи строго в изначально указанные даты. Поэтому переносы сроков ввода домов случаются чаще, чем сдвиги начала выдачи ключей.
Насколько именно чаще, видно из статистики Дом.рф и Москомстройинвеста. В 2020 году в 189 столичных новостройках перенесли сроки ввода в эксплуатацию, а сроки передачи квартир были нарушены лишь в 67 объектах.
То есть, из каждых трех застройщиков, не успевших достроить дома в срок, двое сумели оперативно решить эту проблему и обязательства перед дольщиками не нарушили.
Почему сроки ввода новостройки в эксплуатацию путают со сроками передачи квартир дольщикам
Еще не так давно из двух сроков — ввода в эксплуатацию новостройки и передачи ключей — громко озвучивали лишь первый. Именно он в обязательном порядке прописывался в проектной декларации. Именно на него ориентируется сервис проверки новостроек портала Наш.дом.рф (на нем же размещается Единая информационная система жилищного строительства ЕИСЖС, куда застройщики обязаны загружать все документы о строящихся домах), когда информирует о частоте задержки сдачи домов и того или иного застройщика.
А вот о сроке начала передачи ключей можно было узнать лишь из договора долевого участия, по каждой отдельной новостройке – обобщенные данные по рынку недвижимости в целом почти никем не приводились.
Однако с конца прошлого года ситуация изменилась.
Информация о планируемом начале передачи квартир дольщикам стала такой же обязательной, как и о сроке ввода в эксплуатацию. Теперь она вместе с рядом других новых параметров указывается в проектной декларации. Поэтому узнать ее можно, даже не обращаясь в отдел продаж новостройки, а изучая документы на строящийся дом.
Что же до обобщенной статистики задержки передачи ключей, то она теперь тоже есть — ее как раз и озвучил Москомстройинвест.
Что важнее: срок ввода в эксплуатацию новостройки или срок передачи ключей
Дольщиков в первую очередь должен интересовать срок передачи квартир. Именно им завершается действие договора долевого участия, который заключали между собой дольщик и застройщик. С этого момента можно оформлять право собственности на квартиру, после чего делать со своей недвижимость все, что разрешено законом:
- заселяться;
- ремонтировать;
- сдавать в наем;
- продавать;
- дарить.
С этого же момента у бывшего дольщика возникают обязанности по содержанию квартиры, в частотности – по оплате коммунальных услуг.
Именно от этой даты будут рассчитываться неустойки, если застройщик нарушит дату начала передачи квартир дольщикам. К слову, мораторий на пени, введенный в прошлом году из-за пандемии covid-19, с 1 января 2021 года отменен.
Что же касается срока ввода в эксплуатацию – это, безусловно, важный параметр, однако дольщикам он нужен лишь для информации, особенно, если между вводом и началом выдачи ключей застройщик оставил большой люфт времени. Как рассказывает Карина Малхасян, некоторые девелоперы указывают ранний срок ввода в эксплуатацию в маркетинговых целях, а срок передачи квартир уже прописывают реальный, «с поправкой на риски». Поэтому знать о сроке сдачи дома нужно, однако внимательно следить стоит за сроком передачи ключей – это полезнее.
Автор: Наталия ПАВЛОВА-КАТКОВА
